売却方法は、下記の通り３種類ございます。
ご自宅のご売却をご検討のお客様へ
売却方法は、下記の通り3種類ございます。
専属専任媒介
売却依頼をする会社は1社のみとなりますが、レインズ登録の義務があり
媒介契約締結日より5営業日以内に登録を済ませる必要があります。
即ち、窓口は1社ですが、全ての不動産業者でも扱える物件になります
お客様（売主様）が直接買主様を発見されても、直接契約はできません。
売主様に対し、１週間に1回以上の業務処理状況報告義務があり
契約期間は3ヶ月以内に制限されます。
専任媒介契約
売却依頼をする会社は1社のみとなりますが、レインズ登録の義務があり
媒介契約締結日より７営業日以内に登録を済ませる必要があります。
即ち、窓口は1社ですが、全ての不動産業者でも扱える物件になります
お客様（売主様）が直接買主様を発見された場合は、直接契約できます
売主様に対し、２週間に1回以上の業務処理状況報告義務があり
契約期間は3ヶ月以内に制限されます。
一般媒介契約
売却依頼をする会社に制限はありません、レインズ登録の義務はなく
業務処理状況報告義務もありません。
直接買主様を発見された場合は、直接契約できます
契約期間は3ヶ月以内に制限されます。
売る前に準備する事
不動産業者に問い合わせする前に、住宅ローンの残債確認、権利書、間取り図、
撤去する物、置いていく物、建物の不具合等の告知事項。
また、売却物件が土地や戸建の場合は、測量図に基づき境界杭の有無や
隣地所有者の境界確認印のある書類があるか確認してみましょう
もしなければ測量費用の負担も考慮すべきでしょう。
告知事項の内容について
雨漏り、白蟻、主要木部の腐食、給排水設備の不具合、等
買主に引き継ぐべき事項は全て継承していただきます。
また、町内会費も引き継ぎ事項になります。
何を売るかによって契約内容を使い分けましょう
例えば、大型案件 商業ビルや工場等の一般のお客様向きでない物件は
信託系不動産会社や、専門会社等、複数の不動産会社に頼んだ方が良い
場合があります。
一般のお客様向き住宅を売る場合でも、流通性が低いエリア等の場合は
複数の不動産会社に頼んだ方が良い場合があります。
一般媒介の無駄なレインズ登録例
下記レインズによる某所の一戸建て検索結果は、全て同一物件です。
レインズ登録の義務は無いのですが、自社での客付けが出来ない為
登録せざるを得ない例です。
レインズ（東日本不動産流通機構）のサイトを閲覧できるのは不動産業者
だけです、従って売り物件情報は１つで良い訳です。
一般媒介のメリットを考えましょう
不動産業者側から考えますと、自社で客付けできれば、売主様、買主様
双方より手数料を貰えますし、積極的に紹介する物件候補となる訳です
早期売却を狙う売主様にとっては良い事です。
一般媒介の現実
多くの一般媒介契約物件は、不人気エリアか、価格が高いかのどちらかです
即ち、売主様が、弱気か強気かの両極端と言えると思います。
この悪循環は不動産会社の営業方針がそうさせたのかもしれません、何が何でも媒介契約を取るのが目的であり、売れるか売れないかは賭け事のような仕事をした結果、一般のお客様に売れ残り物件のイメージを根付かせ、
悪い印象しか与えません。
また、複数業者によるレインズ登録を見た業者は、この売主であれば
誰でも簡単に媒介契約が締結できると思い、飛び込み営業やポスティングの
対象物件となる事は間違いないでしょう。
専任媒介のメリットを考えましょう
窓口の会社が1社になりますので、煩わしくないのが第一です
業務処理状況報告が2週間に1回はある事、手数料交渉がし易い事や
広告制限等の調整もし易いです。
直接お客様を見つけてきた場合は、不動産業者を通さず、直接契約できる点
他業者の飛び込み営業等もなくなります。
具体的な販売の流れ
お電話での机上査定も可能ですが、できれば実際に物件を見せていただき
近隣相場や成約事例等を参考にし、売主様の売却希望価格と調整を行います。
販売価格が決定しましたら、当社と媒介契約を締結していただき、図面作成に
入ります、レインズ登録は勿論、アットホームやyahoo不動産掲載も無料です。
居住中の物件を売る場合は、前日までに内見予約のご連絡を差し上げますので
簡単な清掃を行っていただき、お客様をお迎えする体制を整えていただきます。
空家の場合は鍵をお預かりし、他業者様の内見にも立ち会います。
実際に購入希望者が現れましたら、購入申込書が当社宛に届きますので
売主様へお伝えします、価格交渉がございましたらなるべく早く回答を
お願い致します。
価格や引き渡し日の調整が出来ましたら、売買契約を締結していただきます
条件が整った時点から1週間以内にご契約していただきます。
引き渡しまでに購入物件を探す
契約後、買主様は住宅ローンの申込をしていただきますが
この間、売主様は結果を待つだけですので、次の買い物件を探す等してお待ち
いただきますが、買主様の住宅ローンの承認が出るまで、次の物件の契約は
お待ちいただきます、ローン承認が出たとしても、停止条件付契約をお薦め
致します、万一買主様の不履行等があった場合、次の物件を買った売主様も
違約金を支払い、解約しなければならなくなるからです。
引き渡し猶予
売った売買代金の一部、又は全部を購入資金に充てる場合は、残金の支払を
受けて、購入の残金決済ができる訳ですから、買主様には予め引き渡し猶予を
2〜3日頂く交渉も致します、その間に引っ越しをしていただき、完了後に鍵を
引き渡して頂きます。
決済方法
決済場所は、買主様が住宅ローンを申し込んだ銀行内にて行います
売主様側の我々が、住宅ローン抹消額、固定資産税日割り精算額、
抵当権抹消費用の振り込み口座や額、現金受領額をを買主様へ伝えて
おきます、当日は、印鑑証明書、実印、権利証、をお持ちいただき
手続きが完了致しましたら、無事取引終了です。
手数料規定もご確認ください。
瑕疵担保責任
物件を引き渡してから、2ヶ月間は、白蟻、雨漏り、主要木部の腐食、
給排水設備の不具合等は、保証の対象になりますのでご留意下さい。
また、売主様が個人の場合は、瑕疵担保責任免責にする契約も可能です
建物の状態を見てアドバイス致します。
不動産Q&Aもご覧下さい。
